ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
●●　不動産管理法人設立のメリット　●●
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
　不動産所得の多い資産家の方は、不動産管理法人を設立する事で税務上有利になる場合があります。
　そのメリット・デメリットとは‥‥。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
Ｑ：法人設立のメリットは？
--------------------------
Ａ：毎年の所得税等が軽減されます。

(1)所得税と法人税の税率の差が節税に！
　個人の場合、所得が１千８百万円を超えると所得税率が３７％・住民税率１３％（標準税率）の合計５０％近い税率になってしまいます。（※住民税は地方税のため標準税率の１３％としています）
　ところが法人の場合ですと、所得が８百万円未満であれば、法人税率２２％・住民税率約３.８％の合計約２５.８％（※事業税は考えていません）。また、法人の所得が８百万円を超えた場合でも、法人税率３０％・住民税率約５.１％の合計約３５.１％（※事業税は考えていません）の税率で済むため、法人を設立することによって、所得税と法人税の税率の差を、活用した節税が可能です。特に所得が１千８百万円超の個人が法人を設立されましたら、税率が約１５％ほど下がることになります。

(2)所得の分散ができる！
　アパート、マンションの家賃収入が法人に移転しますので、その収入から役員に給与を支払うことにより、所得を法人と個人に分散します。
　給与所得者には、必要経費は認められていません。その代わり支給された給与の総額から一定の給与所得控除（最低６５万円）を引くことができます。給与を払う対象がオーナーである地主さんでは、もともとの所得が多く節税になりませんので、相続人の方に支払うようにします。またそうすることで将来の相続税の納税資金対策にもなります。

(3)必要経費を有効に活用できます。

【メリット】
　法人を設立することで、以下のようなメリットもあります。
・同一生計親族に給与・アルバイト料が出しやすい（青色事業専従者給与の届出が不要）
・車輌費、福利厚生費等が経費化しやすい
・社会保険料の半額を会社経費にできる
・役員退職金は、適正額なら全額経費に
・減価償却費の損金計上が任意でできる
（個人では、毎年必ず償却しなければならない）
【デメリット】
　法人を設立することによるデメリットもあります。例えば、以下のようなものが挙げられます。
・法人設立費用がかかる
・社会保険料の事業主負担が発生
・法人所得が赤字でも市県民税の均等割が課税される
・交際費の１割が経費にならない
（交際費が４百万円を超えれば超過額は全額経費にならない）
・経理事務の記帳負担が増加
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
Ｑ：不動産を法人で所有する際のメリットは？
--------------------------
Ａ：(1)不動産が値上りした場合は、法人で所有する方が有利！
　土地が値上りしたときには、個人所有の場合には、そのときの路線価等で財産を評価します。法人所有の場合には、出資持分の評価となります。（生前贈与時・相続時）

--------------------------
・個人...土地を保有...土地の評価
・法人...出資持分を保有　...出資持分の評価
--------------------------
買ったとき（５０年前）
・法人所有...１００万円
・個人所有...１００万円
--------------------------
贈与時・相続時（現在）
・法人所有...３,０００万円-(３,０００万円-１００万円)-４２％＝１,７８２万円（純資産価額の場合）
・個人所有...３,０００万円
--------------------------
※現在の土地の路線価評価額３,０００万円
--------------------------

(2)名義変更コストが、法人所有の方が安い！
■個人で不動産所有
　不動産の相続等の登記費用→高い！
■法人で不動産所有
　有価証券の名義変更費用→ほとんどかからない！
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
必ず専門家に相談を！！
　法人を設立しても思ったような節税効果が得られない事もあります。
　法人設立を検討される場合は必ず事前に専門家に相談を！

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

■　ニュースの企画・編集
友弘正人（公認会計士・税理士・ＣＦＰ・行政書士）
著書：「新しい相続対策と納税のしかた」（株式会社トータル財務プラン）
　　 「企業組織再編の実務Ｑ＆Ａ」（税務研究会出版局）　他多数
ｅ-mail：tomohiro@bz3.hi-ho.ne.jp
http://www.kansai.ne.jp/topp/

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
神戸市中央区御幸通３丁目１番８号ライオンズ三宮ビル２Ｆ
ＴＥＬ　０７８-２２１-７７１１　　ＦＡＸ　０７８-２２１-７７１７
土・日・祝祭日も営業しております
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー